改造后的白馬凼社區。人民網 胡虹攝

　　老舊小區改造一頭連著民生、一頭接著發展。

　　改造前，居民擔憂能不能達到理想的效果？改造后，居民擔憂改造完成后的效果能否長久保持？作為重點民生工程，老舊小區改造一直處在發展探索的過程中。

　　近年來，重慶堅持從人民群眾最關心、最直接、最現實的問題出發，“聽民意、匯民智、聚民心”，積極引導社會力量參與改造，大力改善居民居住條件和環境，統籌推進社區服務提升，讓人民群眾生活更方便、更舒心、更美好。自2018年啟動試點以來，累計開工改造城鎮老舊小區3351個，惠及居民76萬余戶。

　　其中，九龍坡區紅育坡等片區改造項目，更是通過PPP方式吸引市場主體投資3.5億元實施規模化運營的可持續改造模式，為老舊小區居民帶來了幸福生活。國家發改委將該模式作為城鎮老舊小區改造資金保障典型經驗做法進行推廣，住建部則納入《城鎮老舊小區改造可復制政策機制清單（第四批）》印發。

　

改造后的白馬凼社區有中心公園，有立體停車樓。人民網 胡虹攝

　　引入社會資本

　　創新老舊小區改造模式

　　“看，這是居民自己題字的小區門欄。”剛剛走進白馬凼社區，改造效果“迎面而來”。小區里，新設施新景觀隨處可見：蜘蛛網電線“藏”進風雨廊、亂停亂放的車輛都規整進立體停車場、路邊理發攤變成了便民理發屋……

　　“我們白馬凼社區是這一帶社區改造的示范區，改造效果大家都看在眼里，樂在心里。”在26單元住了30多年的居民姜祥智豎起了大拇指。

　　白馬凼社區屬于九龍坡區老舊小區改造項目涉及的紅育坡片區。這里文化底蘊深厚，承載了重慶“老城”記憶，是九龍坡老工業區的時代縮影。這片區域絕大部分房屋建造于80年代，成為了典型的隱患多、基礎差、服務弱的城鎮老舊小區。

　　2020年，九龍坡區啟動城市有機更新老舊小區改造項目，改造總建筑面積約102萬平方米，總投資約3.7億元。其中，紅育坡片區改造總建筑面積約為12.6萬平方米，就單白馬凼示范區，改造總建筑面積為2.2萬平方米，涉及改造棟數為6棟，涉及改造戶數為296戶。

居民的書法作品掛在風雨廊的廊柱上。人民網 胡虹攝

　　然而，資金從哪兒來？九龍坡區的做法是引入社會資本，調動社會力量參與。

　　為創新市場模式，拓寬資金渠道，重慶市住房和城鄉建設委員會和九龍坡區政府經多方論證后，試行通過PPP模式的“ROT”運作方式，這也是全國首個采用PPP模式改造老舊小區的項目。

　　“我們通過負責項目全過程投融資、設計、建設、運營、后續維護等工作，建立‘居民受益、企業獲利、政府減壓’的多方共贏模式。”愿景集團項目負責人堯雷介紹。作為社會資本，在城市更新行動大背景下，愿景集團積極響應，為九龍坡區城市有機更新老舊小區改造項目提供綜合解決方案。

　　改造方案怎么定

　　讓居民從“站著看”到“跟著干”

　　“老舊小區改不改？改什么？怎么改？老舊小區的居民最有發言權。所以，滿足居民需求，是老舊小區改造工作的重點。”白馬凼社區黨委書記、居委會主任李向平說。白馬凼社區改造前，社區、項目公司召開院壩交流會、線上線下問卷調研，問需于民。

　　“晚上走路看不清，應該多安點路燈。”“雨棚要全部換成防火的，不然有安全隱患。”“電線能不能想辦法整理一下，空中吊著好亂。”“我希望有街心花園，方便下樓活動。”……

　　院壩交流會上大家你一言我一語，形成了長長的需求清單。清單里全面匯集白馬凼296戶居民意見，梳理、分析居民的急難愁盼，特別是居民對消除安全隱患、完善社區功能、改善居住環境、加強平安建設的訴求十分強烈。

　　“居民需求收集后，公司就組織規劃師、設計師、工程師等專家深入社區，吃住在社區1個多月，進行沉浸式調研設計，制定多套改造設計方案。”堯雷說。隨后社區以點帶面，黨員、群眾代表支持，帶領居民共同參與方案討論，先后舉辦10余次居民議事會，協調各方訴求，爭取最大化意見覆蓋。

　　“根據居民的需求來改，改造后社區才能‘活’起來。得讓居民從‘站著看’到‘跟著干’。”李向平說，“我們按照‘黨建引領、基層推動、群眾點單、專業把關’的思路，形成‘五議’工作機制，共同確定項目改造方案。”

　　　　改造后的白馬凼社區樓棟間有寬闊的活動空間。人民網 胡虹攝

　　白馬凼社區示范項目改造從2021年3月開始進場施工，目前更新項目已建成并初見成效。

　　樓棟旁的街心花園增加公共活動空間，在3000平方米的街心花園內，集合了11種功能配套，包括乒乓球臺、活動廣場、白馬睦鄰會客廳、立體停車場、健身器材、黨建宣傳欄等。其中，立體停車場可以停放36輛小車，實現刷卡取車、車輛自動升降等功能。白馬睦鄰會客廳可提供教育科普、社區文體、社區黨建、社會福利等多種功能，樓頂露臺還可供居民休憩。

　　改管一體化

　　老舊小區有物業 居民生活更愉悅

　　“小區改造好以后，大家感覺整個院子都變得敞亮了，老年人也有了娛樂場所，在樹蔭下面坐一坐、聊一聊天，住得舒心，心情也更愉悅了，感覺自己又住上了‘新家’。”居民張國芬喜笑顏開地說。

　　更讓張國芬滿意的是，30多年來第一次享受到了物業服務，“下樓就有活動場所，吃飯可以上社區食堂，樓道清潔再不用自己操心……”

　　“不同于開發新建，城鎮老舊小區改造的回報機制沒有那么明確，更多需要依靠改造后的長期運營來獲得收益，前期投入大、盈利周期長。”堯雷認為，要讓城鎮老舊小區改造可持續，就要讓參與改造的社會資本能夠實現“微利可持續”。

　　堯雷介紹，改造結束后，集團旗下愿景和家物業逐步入駐片區，實行樓棟“物業服務”與街區“城市服務”一體化管理，提升社區服務管理水平品質。踐行“微利可持續”“改管一體化”的長效運營模式，充分挖掘并整合停車、商業空間、物業服務、食堂、廣告、清掃保潔、養老設施、充電樁等可利用平衡資源，提供優質高效的物業及資產運營服務，既打通了投資平衡路徑，又實現了項目的可持續運營管理。

白馬睦鄰會客廳。人民網 胡虹攝

　　“我們爭取年末物業費收繳率達到60%以上。”堯雷說。目前，白馬凼社區物業費采用的是居民繳納與政府購買服務相結合，居民支付0.6元/月/平方米、政府補貼0.3元/月/平方米，通過“優質低價”的物業服務體驗，使居民逐步形成自主交費習慣。2022年運營以來，物業費收繳率已達到27.5%，通過抽樣調查，居民滿意度達96.8%，

　　環境好了、設施全了、服務多了，白馬凼社區改造后，居民有了實實在在的獲得感。

　　“漂亮呀！是真漂亮！”33單元的居民江成玉對改造后的社區贊不絕口。她自己在這住了18年，因為環境太差，12年前搬走了。看到現在的環境這么好，她和老伴合計著把家里重新裝修一下，等兒子結婚了就和老伴搬回來住。“這里什么都有了，出行又方便，我和老伴決定就在這里養老。”

　　外遷居民陸續回遷、市民探訪打卡，隨著人氣越來越旺，白馬凼社區小微商業也得到實惠，商業租金平均上漲超20%，出租率也有30%以上的提升，社區中低收入居民實現家門口就業，特色美食老店老鋪重新煥發活力，“舌尖上的白馬凼”已在坊間流傳。

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